بررسی قانون پیش فروش ساختمان

در روند ساخت آپارتمان گاهي شرايطي تحقق پيدا مي کند که سازنده يا مالک ملک توان ساخت و اتمام پروژه را نداشته و نيازمند کمک مالي است و گاهي حتي شرکت هاي عمومي و خصوصي و تعاوني ها، اساسا بر مبناي جمع آوري سرمايه و ساخت و تکميل پروژه هاي مسکن تشکيل مي شوند،در روند ساخت آپارتمان گاهي شرايطي تحقق پيدا مي کند که سازنده يا مالک ملک توان ساخت و اتمام پروژه را نداشته و نيازمند کمک مالي است و گاهي حتي شرکت هاي عمومي و خصوصي و تعاوني ها، اساسا بر مبناي جمع آوري سرمايه و ساخت و تکميل پروژه هاي مسکن تشکيل مي شوند، لذا با توجه به دو صورت مطرح شده از سوي دارندگان سرمايه، هميشه اين نگراني بود که در صورت ارائه سرمايه خود چه تضميني در بازگشت سرمايه و انجام تعهدات از سوي شرکت يا افراد حقيقي در انجام تعهد وجود دارد؟آيا مي توان با راهکاري آنها را به انجام تعهدات و يا صورت پذيرفتن درسته تعهدات الزام کرد؟

ابهامات قانونی پیش فروش ساختمان

محمد اسماعیل اکبری قنادی، مشاور حقوقی در حوزه مسکن و ساختمان معتقد است: یکی از معظلات شرکتهای ساختمانی و نظارت بر آنها ثبت بسیار راحت یک شرکت است چون نیاز به سرمایه بسیار زیادی برای ثبت یک شرکت نیست و مردم عادی این فکر را دارند که ثبت شرکت نشانگر این است که دولت این شرکت را تایید کرده است و این راه را برای کلاه برداران ساختمانی هموار ساخته است.

وی می گوید: برای صدور مجوز پیش فروش نیاز به اقراض مالکیت متقاضی جواز، مجاز بودن صاحب ملک و پیشرفت فیزیکی حداقل به میزان 30 درصد می باشد لذا پیش فروش آپارتمانی که 30 درصد از نظر فیزیکی پیشرفت کار ندارد ممنوع بوده و با متخلف از این قانون برخورد می شود.عضو بازرسان سازمان نظام مهندسی ساختمان با بیان اینکه دستگاههای نظارتی در این مورد به وظایف خود به درستی عمل نمی کنند، افزود: البته انجمن انبوه سازان مسکن تا حدی توانسته است جلوی تخلفات را در این مورد بگیرد.

عضو گروه های تخصصی سازمان نظام مهندسی ساختمان استان آذربایجان شرقی با بیان اینکه قانون ساختمانهای پیش فروش مثل سایر قوانین دارای نقاط ضعف و قوت زیادی می باشد ادامه می دهد: این قانون بیشتر منافع پیش خریدار را در نظر گرفته است. با تحقق قانون پیش فروش ساختمان تنظیم سند دیگر در بنگاهها صورت نمی گیرد و اینکار بایستی در دفاتر رسمی انجام گیرد همچنین با صدور کد رهگیری در دفاتر رسمی از فروش یک ساختمان به چند نفر جلوگیری می شود.

سهراب نجفی، صاحبنظر حقوقی مسائل ساختمان نیز اعتقاد دارد: ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان مغایر اصل 34 قانون اساسی است. در این قانون کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیش فروش را به داوری ارجاع می نماید در حالی که طبق قانون اساسی هر کس برای اعاده حق خود حق مراجعه به دادگاه صالح را دارد و داوری باید به تراضی طرفین باشد. قاضی بازنشسته ودادستان سابق نمین بیان می دارد: این قانون طرفین را مستقیما به داوری ارجاع کرده است. در این مورد حق طرفین از لحاظ حقوقی مورد اجحاف واقع شده و در صورت مراجعه به دادگاه؛ دادگاه باید رای به عدم صلاحیت داده و پرونده را به داوری ارجاع کند.نجفی با بیان اینکه در مورد این قانون ضعفی که دیده می شود در مورد خود قانون نبوده بلکه در مورد مجریان آن می باشد ادامه می دهد: موارد مورد بحث جرایمی است که قانون به عهده پیش فروشان گذاشته است. بهراد صغیری، حقوقدان و عضو کارگروه توسعه اقتصادی شمال غرب کشور نیز می گوید: قاعده پارتو در قانون پیش فروش ساختمان مرتفع شده است.

این کارشناس ارشد حقوق اقتصادی با بیان اینکه یک عرف در تمامی جوامع وجود دارد که اگر یک طرف سود کند باید طرف دیگر ضرر کند (قاعده پارتو) می افزاید: هدف قانون گذار از تصویب این قانون برطرف کردن مشکلاتی همچون قاعده پارتو بوده است.عضو کرسی حقوق بشر، صلح و دموکراسی یونسکو اظهار می دارد: این قانون از جمله قوانین جدیدی است که به تازگی تصویب شده است و دارای نقاط قوت زیادی می باشد. از جمله این قانون باعث بالا رفتن هزینه ها شده است. مثلاً معاملات از بنگاه ها به دفترخانه های رسمی انتقال داده شده است البته باید این نکته را هم در نظر گرفت که بالا رفتن هزینه ها باعث به وجود آمدن جرایمی در سایر نقاط این قرار داد شده است.صغیری با بیان اینکه مشکل دیگری که با تصویب این قانون برطرف شده است عدم تعادل اطلاعاتی بود، ادامه می دهد: این قانون با دید سختگیرانه ای به نفع پیش خریدار عمل کرده است که باعث با احتیاط عمل کردن پیش فروشنده شده است.

کیومرث سلیم زاده یک صاحبنظر مسائل حقوقی می گوید: علیرغم عمر دو ساله قانون پیش فروش ساختمان، این قانون تاکنون اجرایی نشده است.قانون پیش فروش ساختمان در 12/10/89 در صحن رسمی مجلس تصویب و در تاریخ 18/11/89 پس از تایید شورای نگهبان از طریق رییس مجلس شورای اسلامی ابلاغ شده است، این قانون در 25 ماده و چهار تبصره بیانگر صورت خاصی از قرارداهای متداول ساختمانی است که احکام حقوقی و ضمانت اجرایی کیفری خاصی را در بطن خود نگه داشته است که متاسفانه تاکنون شکل عملی به خود نگرفته است.وی با بیان اینکه این قانون دارای ابتکاراتی است که در تاریخ قانون گذاری ایران بی سابقه و یا لااقل کم سابقه می باشد ادامه می دهد: منجمله نظارت عمومی و نظامی خاص در تشکیل قرارداد آن و وجود نهادهای خاص در حل اختلاف ناشی از این قرارداد که داوری می باشد، وجود کارشناسانی خاص جهت تشخیص حسن انجام قرارداد ( مهندس ناظر)، لزوم رعایت تشریفات خاص و محتوای خاص قرارداد که به شکل رسمی تنظیم شده و محتوای الزامی خاصی در آن وجود دارد.

پیش فروش آپارتمان از منظر قانون

رضا ولویون عضو هیئت علمی دانشگاه علامه طباطبایی و وکیل پایه یک دادگستری در خصوص شرایط آپارتمان های پیش فروش شده می گوید: از جمله شرایط مالی که موضوع انتقال قرار می گیرد این است که هنگام عقد موجود باشد. شرط مزبور به تعهداتی اختصاص دارد که موضوع آن عین معین باشد.
وی می افزاید: ماده 163 قانون مدنی بیان کرده است که اگر در بیع عین معین معلوم شود که مبیع وجود نداشته بیع باطل است. ولویون با اشاره به بیع به وعده و بیع آینده اظهار می دارد: بیع به وعده در واقع آن نوع قراردادی است که بایع متعهد می شود که ساختمان را در موقع اتمامش تحویل دهد و خریدار هم متعهد می شود که آن را قبض کند و قیمت آن را در تاریخ تحویل بپردازد. انتقال مالکیت به وسیله مشاهده سند رسمی اتمام ساختمان صورت می پذیرد.وی همچنین می گوید: بیع آینده نیز به موجب ماده 3-1061 قانون کشور فرانسه، قراردادی است که به موجب آن بایع بلافاصله حقوق خود را بر زمین به خریدار و همچنین مالکیت ساختمان را انتقال می دهد. منظور آن است که هر مقدار که ساخته شود، متعلق به خریدار است و این اثر آینده به تدریج در مالکیت خریدار در می آید که آن را تملیک تدریجی می نامیم. در این وضعیت خریدار ملزم است که قیمت ساختمان را به حکم پیشرفت کار بپردازد.

وی در ادامه می افزاید: ماده -1061 تمایزی را میان ساختمان های موجود و ساختمان هایی که در آینده ساخته می شوند، برقرار می کند. بر طبق قرار داد، فروشنده ملک ساختمان های موجود را بلا فاصله به خریدار انتقال می دهد. این فرضیه در عمل کاملا قابل قبول است. در نتیجه باید گفت که در بیع آپارتمان های ساخته نشده، انتقال مالکیت مبیع همزمان با ایجاب و قبول نیست، بلکه با تشخص مبیع صورت می گیرد.

کلام آخر

آنچه در اين قانون مورد توجه قرار گرفته و به نوعي بسياري از دغدغه هاي دارندگان سرمايه که در واقع طبق اين قانون پيش خريداران ناميده مي شوند و از سوي ديگر پيش فروشندگان ساختمان ها را حل کرده و از سويي ديگر قواعد حقوقي و ثبتي را مورد توجه و دقت نظر قرار داده، به اين شرح است:
اين قرارداد بايد از سوي مالکان عرصه و يا سهامداراني که در ملک ديگران با کسب اجازه ساخت و ساز کرده و در انتها آپارتمان هايي را مالک مي شوند و تنها نسبت به اين املاک آينده اين قرارداد قابل اجراست يا از سوي مستاجران با حق ساخت اعيان در ملک مورد اجاره يي و اين اقدام يعني پيش فروش ساختمان تنها بايد از طريق درج آگهي و طي کردن مراحل قانوني صورت پذيرد. اين نکته مورد توجه است که در تمام اين سه مورد بايد دلايل مثبت اين موارد ارائه شود.

اين قرارداد بايد تنها به صورت رسمي صورت پذيرد، در غير اين صورت نمي تواند از مزاياي اين قانون استفاده کرده و در واقع قانون نسبت به قرارداد عادي خروج موضوعي پيدا مي کند.از ديگر مزاياي اين قانون اين است که يکي از ايرادات اساسي به قولنامه ها که از سوي بسياري مطرح مي شد و آن عدم رعايت ماده 22 قانون ثبت بود، مورد لحاظ قرار گرفته و افراد و دفاتر اسناد رسمي را الزام به ثبت در سند رسمي مالکيت به مانند نقل و انتقالات املاک کرده است تا بدين گونه افراد را از فرار و جلوگيري از انجام تعهدات طرفين مصون دارد و انجام اين قرارداد بايد به طور رسمي و در دفاتر اسناد رسمي انجام شود و در دفترچه مالکيت و سوابق ملک به ثبت برسد.

اين قرارداد که بر اساس مباني حقوقي و به نحو رسمي صورت مي گيرد، از سوي طرفين لازم الاجرا و الزام آور است .از جمله مزاياي ديگر، وجود شرايط لازم براي کسب وام براي ملک مزبور بوده و با توجه به رسميت داشتن اين قرارداد، دو طرف از روند اين موضوع آگاه بوده و از سوءاستفاده هاي افراد خودداري مي کند.اين قرارداد به مانند ديگر قراردادهاي مرسوم نيز شرايطي را جهت فسخ قرار داده است که در صورت هر يک از آنها امکان اعمال اين حق فراهم مي آيد و از آن جمله مي توان به عدم رعايت مشخصات کمي و کيفي ملک مورد معامله اشاره کرد.

منابع
روزنامه اعتماد، 27/12/90
حمایت، 18/6/91
ایسنا،3/8/91
کد: 71705
گروه: گزارش های تحلیلی و گفت‌وگو

نظرات شما عزیزان:

نام :

آدرس ایمیل:

وب سایت/بلاگ :

متن پیام:

نظر خصوصی

 کد را وارد نمایید:

 

 

 

عکس شما

آپلود عکس دلخواه:

: مرتبه